Domeinkantoor

De Deel 23

Domeinkantoor De Deel Emmeloord

In 1959 is het door ir. S.J. van Emden ontworpen Domeinkantoor aan de Noordwesthoek van De Deel verrezen.
Dit zeer modern vormgegeven gebouw in drie lagen bestond uit een betonskelet met glazenvliesgevels.
Doordat deze doorzichtige ‘doos’ breder was dan de basis waarop hij staat, lijkt hij haast te zweven.
De kantoren in het gebouw lagen rondom een vide die van boven af werd verlicht doordat daar twee stukken van het platte dak als het ware zijn opgetild.
De zo ontstane v-vormige dakopbouw was een speels accent in het verder strak vormgegeven ontwerp.

In 1975 is de Dienst der Domeinen  naar de provinciehoofdstad Lelystad verhuisd. Lange tijd stond het gebouw leeg totdat het in 1995 afgestoten werd.
Er kon geen huurder worden gevonden. De grote hal, die de functie van typekamer had, was voor een moderne kantoororganisatie onbruikbaar. De houten vliesgevel was slecht onderhouden, en bouwfysisch en technisch zodanig verouderd dat voor hergebruik als kantoor een totale renovatie nodig zou zijn.

WEN Vastgoed zag mogelijkheden voor transformatie van het gebouw van kantoorgebouw naar woningbouw. Het gebouw is gekocht van Domeinen onder de voorwaarde dat gemeente Noordoostpolder zou meewerken aan een bestemmingswijziging. De gemeente besefte dat het kantoorgebouw onverhuurbaar was en in verval en ging akkoord.

Oorspronkelijk bouwjaar 1959
Oppervlakte 1.980 m²
Verbouw 1999
Indeling 18 appartementen
Opdrachtgever WEN Vastgoed, Zevenaar
Ontwerp G. Stuve, Ir. C. P. v.d. Bliek b.i
Aannemer Bouwbedrijf Haase BV Rijssen

De architect

Sam van Embden

Samuel Josua van Embden was een Joods-Nederlandse stedenbouwkundige.
Architect en stedenbouwkundige S.J. van Embden was een nationaal en internationaal gewaardeerde, belezen en pragmatische stedenbouwer, met een zeer actieve en energieke persoonlijkheid.
Geboren: 13 oktober 1904
Overleden: 20 september 2000

Over de verbouw

Residence De Deel. Niet residentie.

de residence De Deel

Situatie voor transformatie
Dit gebouw uit 1959 is ontworpen door architect S.J. van Embden als kantoor voor de dienst Domeinen (Waterschap). Het is gebouwd als hallenkantoor, vanuit de ideeën van
de Nieuwe Zakelijkheid: transparant, licht en industrieel. Het gebouw is georiënteerd rondom een grote centrale hal. De hal werd van boven belicht door een opgetild schaaldak, dat een speels element vormde in verhouding tot de strakke, glazen doos.
Het gebouw staat centraal in Emmeloord en is groot in zijn context. Het wordt omringd door kantoorgebouwen en woningen. Nadat Domeinen het gebouw verliet, stond het lange tijd leeg. Er kon geen huurder worden gevonden. De grote hal, die de functie van typekamer had, is voor een moderne kantoororganisatie onbruikbaar. Het gebouw zou in gebruik onrendabel zijn door een ongunstige netto-brutoverhouding. De houten vliesgevel was slecht onderhouden, en bouwfysisch en technisch zodanig verouderd dat voor hergebruik als kantoor een totale renovatie nodig zou zijn.

Initiatief tot transformatie

WEN Vastgoed zag mogelijkheden voor transformatie van het gebouw van kantoorgebouw naar woningbouw. Het gebouw is gekocht van Domeinen onder de voorwaarde dat
gemeente Noordoostpolder zou meewerken aan een bestemmingswijziging. De gemeente besefte dat het kantoorgebouw onverhuurbaar was en in verval en ging akkoord
de met een vrijstelling van het bestemmingsplan (artikel 19-procedure). Het bureau OD205, opgericht door Van Embden, heeft toestemming gegeven tot herontwikkeling.

Programma, doelgroep en haalbaarheid
Door de centrale ligging in Emmeloord en de grote vraag naar seniorenwoningen is ervoor gekozen om in het gebouw woningen te ontwikkelen voor senioren. Voor deze doelgroep werd een centrale entree via een atrium als aantrekkelijk beschouwd en zo kreeg de bestaande hal een nieuwe functie. In de centrale hal is een lift geplaatst. Er zijn geen dorpels toegepast in het gebouw en in de woningen is voldoende ruimte gecreëerd om in een rolstoel te kunnen draaien (draaicirkels van 1,50 m).
De gemeente stelde de eis dat het parkeren op eigen terrein (1:1,5) moest worden opgelost. Hiervoor is de bestaande kelder toegankelijk gemaakt via een hellingbaan aan de voorzijde van het gebouw en zijn parkeerplaatsen gerealiseerd. De stramienmaat van 4,5 bij 4,5 m beperkte de indelingsmogelijkheden van de kelder. Er kon maar één parkeerplaats per stramien worden ingepast. Daarom is steeds samen met een parkeerplaats een berging geplaatst. Met het aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage kon niet voldaan worden aan de gestelde parkeereis van de gemeente van 1:1,5. De rest van de parkeerplaatsen is rondom het gebouw aangelegd.

Het programma van eisen is door WEN Vastgoed opgesteld. In overleg met een plaatselijke makelaar zijn grootte en verkoopprijzen vastgesteld, waarna het verbouwbudget is opgesteld. Uitgangspunt waren driekamerappartementen met een oppervlakte van ongeveer 100 m² . Op deze manier konden 18 appartementen over drie lagen worden gerealiseerd.
Na uitvoerig technisch onderzoek van de bestaande constructie bleek dat de vloeren waren uitgevoerd als in het werk gestorte kanaalplaatvloeren. Het gebouw heeft hiermee een van de primeurs in Nederland van dit vloertype. Ze hadden weinig massa en voldeden niet aan de geluidseisen voor woningscheidende vloeren. De vloeren waren ter plaatse van de gevels ca. 8o cm uitgekraagd. Dit heeft de keuzemogelijkheden voor de nieuwe gevel beperkt.

Ontwerp

Atrium
De ontsluiting van de appartementen vindt plaats vanuit het atrium, de voormalige centrale hal. Zonder de bestaande constructie aan te passen zijn de verdiepingsvloeren uitgebreid en zijn ‘gaanderijen’ gemaakt. De uitbreiding was noodzakelijk om voldoende diepte voor de appartementen te krijgen. Een verdere uitbreiding van de verdiepingsvloeren is overwogen, maar dat vereiste bijplaatsing van nieuwe kolommen. Daardoor zoude kelder voor parkeren onbruikbaar worden. De gerealiseerde oppervlakte is bovendien afgestemd op de optimale woningdiepte. Daglichttoetreding zou een probleem zijn bij diepere woningen. Gewicht is uitgespaard door met cellenbeton te werken naar de centrale hal toe In de centrale hal zijn een nieuwe liftinstallatie en trappen aangebracht, bereikbaar vanaf de begane grond, die als binnentuin is ingericht. Om te voldoen aan de eisen van brandveiligheid van het Bouwbesluit was één trappenhuis voldoende.
Door de omloop kan er in twee richtingen worden gevlucht. De lage hoogte van het gebouw maakt ook vluchten via de loggia of een balkon mogelijk. Op het dak is een schoepenrooster geplaatst, zodat de hal bij brand rookvrij blijft.
De beganegrondvloer is ca. 1,30 m boven het maaiveld gelegen Om het gebouw toegankelijk te maken voor rolstoelgebruikers is bij de entree aan de voorzijde een hefplateau gemaakt. De kelder van het gebouw heeft een kleinere footprint dan de verdiepingen en de uitkraging van de beganegrondvloer heeft een beperkte capaciteit om extra gewicht op te vangen. De keuze voor een nieuwe gevel was hierdoor beperkt tot een nieuwe vliesgevel of een gesloten gevel met een laag eigengewicht. Gekozen is voor een gevel van cellenbeton, afgewerkt met stucwerk. De woningscheidende wanden zijn uitgevoerd als Metalstud-wanden met een dubbele laag gipsplaten. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit betreffende geluidsisolatie en brandwerendheid. Door
zwevende dekvloeren toe te passen, zijn ook de eisen voorgeluidsisolatie van het Bouwbesluit behaald.
Men heeft getracht om met de wanden op de kolommenstructuur aan te sluiten. Dit zou echter geen goede plattegronden opleveren. Daarom is ervoor gekozen om het grid los te laten en de kolommen vrij in de ruimte te laten staan. Achteraf bleken de kolommen een bijzonder ruimtelijk element in de appartementen en niet nadelig voor de verkoop.
Eris gekozen voor eenzelfde indeling van de drie lagen. Elk appartement heeft een loggia als buitenruimte. Aan de west- en oostzijde van het gebouw zijn de loggia’s als balkons
uitgebreid buiten de gevel, waardoor de bezonning is verbeterd. De transformatie dateert uit 1999 en het project moest voldoen aan de nieuwbouweisen van het toenmalige Bouwbesluit 1992, waarin buitenruimten van minimaal 6,5% van de woonoppervlakte vereist waren

plattegrond-domeinkantoor

Aanbesteding en bouw
De prijsvorming heeft plaatsgevonden op basis van een open begroting van de aannemer. Er is vroeg in het transformatieproces een haalbaarheidsstudie verricht. Voordat begonnen werd met bouwen, is de bestaande constructie uitvoerig onderzocht op draagvermogen. Tijdens de bouw zijn geen expliciete problemen aan het licht gekomen. Toch zijn de kosten hoger uitgevallen dan verwacht. De post onvoorzien, die al op een hoge waarde was gezet, is ruim overschreden

Oplevering, gebruik en beheer
De bouw is gestart nadat 70% van de appartementen was verkocht; de rest is verkocht tijdens de bouw. Het project is ontwikkeld met senioren als doelgroep. De appartementen zijn hoofdzakelijk verkocht aan de verwachte doelgroep, maar een aantal is verkocht aan jongere mensen. Aan de kopers zijn de gebruikelijke meerwerkopties aangeboden.
Tijdens de bouw van dit complex was de toepassing van buitenruimten en bergingen door het Bouwbesluit verplicht. Hoewel het nieuwe Bouwbesluit uit 2003 geen buitenruimte en bergingen meer vereist, zou w EN Vastgoed nog steeds bergingen en buitenruimten plaatsen vanwege de woonkwaliteit en betere verkoopbaarheid van partementen.

begane-grond

Reflectie
Veel leegstaande kantoorgebouwen dateren uit dezelfde periode (1950-1970) en hebben vloeren en gevels die niet meer voldoen aan de huidige bouwfysische eisen, voor wat betreft geluids- en thermische isolatie. De vloeren hebben te weinig massa om te voldoen aan de eisen van geluidswering tussen woningen. In de gevels vormen koudebruggen een probleem. Dit zijn duidelijke aandachtspunten. In dit project heeft het verzwaren van de vloeren, om te kunnen voldoen aan de normen, voor veel extra kosten gezorgd.
Met de kennis van nu op basis van een eigen evaluatie zou men niet aan transformatie zijn begonnen, maar zou het gebouw gesloopt zijn ten gunste van nieuwbouw.
Er zijn in dit project geen eisen gesteld aan behoud van kenmerkende elementen. Dit is merkwaardig, gezien de kwaliteiten van dit karakteristieke naoorlogse gebouw. Het karakteristieke schaaldak boven de voormalige centrale hal is wel gehandhaafd.

Bronnen:
Transformatie van kantoorgebouwen: thema’s, actoren, instrumenten en projecten
Door D. J. M. van der Voordt
Gesprek met dhr. Stuve, wEN Vastgoed, februari 2006.

Evert de Graaff :  bronnen, cookies  & privacy  ,  Noordoostpolder, Flevoland, Poldertoren, Emmeloord, Schokland, Urk, geschiedenis, kunst, Flevoland, erfgoed, tourist information, kerkorgels, ziekenhuis, boerderij, schokbeton, gsm masten, 112, politiek, leeuwen, rotondes, werkkampen, Rotgans, Rotterdamse hoek, gemaal, kiekendief, balgstuw, Cornelis Lely, Ramspol, arbeiderskampen, leeuwen, huisjes, monument, herinneringsmonument, Urk, monumenten,